Nebenkostenabrechnung beanstanden — Schritt für Schritt.

Gemäss Art. 257b Abs. 2 OR hat jeder Mieter das Recht, die Nebenkostenabrechnung einzusehen und zu beanstanden. In der Praxis zeigt sich: Viele Mieterinnen und Mieter zahlen fehlerhafte Abrechnungen, weil ihnen das Vorgehen unklar ist.

Auf dieser Seite finden Sie eine klare Schritt-für-Schritt-Anleitung, mit der Sie Ihre Nebenkostenabrechnung erfolgreich beanstanden können — rechtssicher und ohne Anwalt.

Schritt 1: Abrechnung prüfen

Bevor Sie beanstanden, prüfen Sie Ihre Abrechnung gründlich. Achten Sie dabei auf folgende Punkte:

• Sind alle aufgeführten Positionen im Mietvertrag vereinbart?
• Enthält die Abrechnung Reparaturen oder Investitionen, die nicht als Nebenkosten zulässig sind?
• Ist der Verteilschlüssel nachvollziehbar und korrekt?
• Stimmen die Akontozahlungen mit Ihren Einzahlungen überein?
• Liegen die Verwaltungskostenfür die übrigen Nebenkosten (ohne Heizung/Warmwasser) unter 3 % der gesamten Nebenkosten?
• Ist der Abrechnungszeitraum klar definiert (in der Regel ein Jahr)?

Schritt 2: Belegeinsicht verlangen

Sie haben nach Art. 257b Abs. 2 OR das Recht, Einsicht in die Originalbelege zu verlangen. Fordern Sie Ihren Vermieter oder die Verwaltung schriftlich auf, Ihnen die Belege zur Einsicht vorzulegen. Wichtig:

• Der Vermieter muss Ihnen die Belege innert angemessener Frist zugänglich machen.
• Sie dürfen Kopien anfertigen oder Fotos machen — die Kosten dafür tragen Sie selbst.
• Die Einsicht erfolgt in der Regel in den Räumlichkeiten der Verwaltung.

Schritt 3: Schriftlich beanstanden

Senden Sie Ihre Beanstandung per Einschreiben an den Vermieter oder die Liegenschaftsverwaltung. Ihr Schreiben sollte folgende Punkte enthalten:

• Ihre Personalien und die Adresse des Mietobjekts
• Datum und Referenz der beanstandeten Nebenkostenabrechnung
• Die beanstandeten Positionen — einzeln aufgelistet mit Betrag
• Begründungfür jede beanstandete Position (z. B. «nicht im Mietvertrag vereinbart» oder «Reparaturkosten sind keine Nebenkosten»)
• Verlangung der korrigierten Abrechnung mit konkretem Rückerstattungsbetrag
• Fristsetzung— bitten Sie um Stellungnahme innert 30 Tagen
• Hinweis, dass Sie die Nachzahlung unter Vorbehalt leisten

Schritt 4: Nachzahlung unter Vorbehalt leisten

Auch wenn Sie die Abrechnung beanstanden, sollten Sie eine allfällige Nachforderung fristgerecht bezahlen — aber immer unter Vorbehalt. So vermeiden Sie eine Mahnung oder gar eine Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Vermerken Sie bei der Überweisung: «Zahlung unter Vorbehalt der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung [Datum der Abrechnung]»

Schritt 5: Wenn der Vermieter nicht reagiert

Reagiert der Vermieter nicht innert der gesetzten Frist oder lehnt er Ihre Beanstandung ab, haben Sie folgende Möglichkeiten:

Schlichtungsbehörde

Die Schlichtungsbehörde für Mietsachen ist Ihre erste Anlaufstelle. Das Verfahren ist kostenlos und hat eine hohe Einigungsquote. Sie können sich direkt an die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks wenden.

Mieterverband

Der Mieterinnen- und Mieterverbandbietet seinen Mitgliedern kostenlose Rechtsberatung und kann Sie bei der Beanstandung unterstützen. Eine Mitgliedschaft kostet je nach Kanton ab CHF 60 pro Jahr.

Gericht

Scheitert die Schlichtung, können Sie Ihre Forderung vor dem Mietgerichtgeltend machen. Bei Streitwerten unter CHF 30 000 ist das Verfahren für Mieter kostenlos. In den meisten Fällen ist ein Gerichtsverfahren jedoch nicht nötig — die Schlichtungsbehörde erzielt in über 90 % der Fälle eine Einigung.