Wie hoch dürfen Nebenkosten sein?
Das Schweizer Mietrecht kennt keine gesetzliche Obergrenze für Nebenkosten. Entscheidend ist: Es dürfen nur die tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet werden (OR Art. 257b). Der Vermieter darf keinen Gewinn erzielen. Verwaltungskosten dürfen für die meisten Nebenkosten maximal 2–3 % betragen (nicht der Nettomiete) — gemäss BWO-Mitteilung 32 Nr. 12. Eine Ausnahme gilt für Heizungs- und Warmwasserkosten: Hier sind sämtliche tatsächlichen Verwaltungskosten verrechenbar (Art. 5 VMWG).
Das bedeutet: Auch wenn Ihre Nebenkosten hoch erscheinen, müssen sie im Einzelfall geprüft werden. Hohe Kosten können berechtigt sein — oder auf Fehler hinweisen.
Die 7 häufigsten Gründe für zu hohe Nebenkosten
- Unzulässige Positionen: Reparaturen, Sanierungen oder Rückstellungen werden auf die Mieterschaft übertragen — obwohl das gesetzlich nicht erlaubt ist.
- Verwaltungskosten über 3 %: Die Verwaltungspauschale übersteigt den branchenüblichen Richtwert von 2–3 % bei den meisten Nebenkosten.
- Falscher Verteilschlüssel: Kosten werden nach einem Schlüssel verteilt, der nicht dem Mietvertrag entspricht — z. B. nach Wohnfläche statt nach Verbrauch.
- Positionen ohne Vertragsgrundlage: Es werden Nebenkosten abgerechnet, die im Mietvertrag nicht vereinbart sind (OR Art. 257a).
- Leerstandskosten: Die Kosten für leer stehende Wohnungen werden auf die übrigen Mieter verteilt, anstatt vom Vermieter getragen zu werden.
- Rechenfehler: Falsche Summen, doppelte Positionen oder fehlende Akontozahlungen führen zu überhöhten Nachforderungen.
- Überhöhte Einzelpositionen: Einzelne Kostenpositionen (Hauswart, Gartenpflege, Lift) liegen deutlich über den marktüblichen Preisen. Vermieter unterliegen dem Wirtschaftlichkeitsgebot — exorbitante Kosten können auch dann angefochten werden, wenn die Position grundsätzlich zulässig ist.
Häufigster Einzelfall: Hauswartung
Hauswartungskosten sind in der Praxis einer der häufigsten Streitpunkte. Viele Vermieter rechnen Tätigkeiten als Hauswartung ab, die rechtlich nicht hineingehören:
- Wohnungsabgaben und -übergaben
- Wohnungsbesichtigungen
- Reparaturen in einzelnen Wohnungen
- Koordination/Beaufsichtigung von Handwerkern
- Pikettdienst (24-Stunden-Service)
- Telefondienst für Reparaturmeldungen
- Kommunikation/Sitzungen mit der Verwaltung
- Leerstandsbewirtschaftung
Verlangen Sie bei pauschalen Hauswartungs-Positionen eine detaillierte Aufschlüsselung mit Stunden-Aufwand.
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Abrechnung prüfenWas können Sie konkret tun?
- Abrechnung prüfen: Gehen Sie die Abrechnung Punkt für Punkt durch — oder lassen Sie sie automatisiert prüfen.
- Mietvertrag abgleichen: Prüfen Sie, welche Positionen im Mietvertrag vereinbart sind. Mehr dazu unter Nebenkostenabrechnung selbst prüfen.
- Unzulässige Positionen identifizieren: Vergleichen Sie mit der Liste der unzulässigen Positionen.
- Belege einfordern: Sie haben das Recht, alle Originalbelege einzusehen (OR Art. 257b Abs. 2).
- Schriftlich beanstanden: Wenn Sie Fehler finden, senden Sie eine schriftliche Beanstandung per Einschreiben an Ihren Vermieter.
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