Heizkostenabrechnung prüfen — worauf Sie achten müssen.

Heizkosten sind der teuerste Posten der meisten Nebenkostenabrechnungen. Bei steigenden Energiepreisen lohnt sich die Prüfung besonders — ein Fehler von 20 % bedeutet bei einer Familienwohnung schnell CHF 300–500 pro Jahr.

Was darf der Vermieter abrechnen?

Zulässige Heizkosten sind:

• Brennstoffkosten (Öl, Gas, Pellets, Fernwärme)
• Strom für Heizungsbetrieb (Pumpen, Steuerung)
• Wartungs- und Serviceverträge (Brennerservice)
• Kaminfegerarbeiten
• Schornsteinreinigung
• Verbrauchserfassung und Ablesekosten (bei Einzelabrechnung)

Nicht zulässig sind:

• Reparaturen an der Heizungsanlage
• Ersatz von Heizungsteilen
• Amortisation der Heizungsanlage. Ausnahme: Bei einem Energiespar-Contracting oder einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) können unter bestimmten Bedingungen Investitionskosten auf die Mieter umgelegt werden — die Voraussetzungen sind in Art. 6b und 6c VMWG geregelt.
• Investitionen in energetische Sanierung
• Austausch des Heizkessels

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Die meisten Kantone schreiben bei Neubauten und grösseren Renovationen eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung (VHKA) vor — basierend auf den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn). Die genauen Anforderungen variieren kantonal. Bei Altbauten hängt die Pflicht zur VHKA vom jeweiligen Kanton ab.

• 30–50 % der Heizkosten werden nach Verbrauch abgerechnet (Ablesung der Heizkostenverteiler an den Heizkörpern).
• 50–70 % werden nach Grundkosten abgerechnet (meist nach Wohnfläche).
• Die genaue Aufteilung steht in der Heizkostenverordnung Ihres Kantons.

Typische Fehler bei Heizkosten

• Ausreisser ohne Erklärung: Sind Ihre Heizkosten deutlich höher als im Vorjahr? Bei gleichem Verbrauch und gleicher Wohnung sollten die Kosten nur um die Preissteigerung des Brennstoffs abweichen. Sprunghafte Erhöhungen lassen sich meistens erklären — wenn nicht, nachfragen.
• Fehlerhafte Zählerablesung: Die Heizkostenverteiler an den Heizkörpern müssen jährlich abgelesen werden. Fehler sind möglich — besonders wenn niemand zu Hause war und die Ablesung geschätzt wurde.
• Grundkosten-Anteil zu hoch: Ist der Verteilschlüssel zwischen Verbrauchs- und Grundkosten korrekt? Bei einem zu hohen Grundkosten-Anteil zahlen sparsame Heizer unverhältnismässig viel.
• Reparaturen als Heizkosten deklariert: Austausch eines Heizkessels oder grössere Reparaturen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.

Richtwerte für Heizkosten

Richtwerte hängen sowohl vom Gebäudestandard als auch von der Heizart ab:

Nach Gebäudestandard

• Neubau/Minergie: CHF 8–12 pro m²/Jahr
• Modernisierter Altbau: CHF 12–18 pro m²/Jahr
• Unsanierter Altbau: CHF 18–25+ pro m²/Jahr

Nach Heizart

• Wärmepumpe: CHF 6–10 pro m²/Jahr
• Fernwärme: CHF 10–15 pro m²/Jahr
• Gas: CHF 12–18 pro m²/Jahr
• Öl: CHF 15–25 pro m²/Jahr

Diese Werte sind Orientierungshilfen und können je nach Region und individuellem Gebäude abweichen. Detaillierte Durchschnittswerte finden Sie unter Nebenkosten Schweiz — Durchschnittswerte. Liegen Ihre Heizkosten deutlich über diesen Werten, lohnt sich eine genaue Prüfung.